John Fischer de Hang Em High Drywall trabaja en una casa que está construyendo Tom McHugh Construction cerca de Haas Road en Kaukauna, Wisconsin. (Wm. Glasheen/Appleton Post-Crescent)
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Esta pieza fue producida para el NUEVO News Lab, una colaboración de noticias locales en el noreste de Wisconsin.

Microsoft está proporcionando apoyo financiero a Fundación de la Comunidad de Greater Green Bay y Fundación comunitaria para la región de Fox Valley por esta iniciativa.

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Wisconsin tiene una nueva receta para aumentar el desarrollo de viviendas asequibles gracias a un "libro de cocina" publicado en febrero.

"Habilitación de mejores lugares: una guía del usuario para la asequibilidad de los vecindarios” es un informe de 45 páginas que describe los cambios en los códigos de construcción y zonificación que las comunidades pueden considerar para que sea más fácil y económico construir viviendas asequibles para las familias de bajos ingresos. El informe cuenta con el apoyo de las asociaciones gubernamentales e industriales que representan a los constructores, agentes inmobiliarios, promotores comerciales, jubilados, municipios y planificadores de Wisconsin. 

“Ya sea en Big Falls o en Milwaukee, hay una crisis de vivienda en todas partes de Wisconsin. En la mayoría de los casos fue la falta de... viviendas que las personas con buenos trabajos locales pudieran pagar”, dijo Jerry Deschane, director ejecutivo de la Liga de Municipios de Wisconsin. “Este es un libro de cocina muy específico de Wisconsin sobre las formas en que los gobiernos locales pueden hacer que la fuerza laboral y la vivienda asequible sean más posibles”.

El informe recomienda que las comunidades consideren estos cambios para disminuir el costo y aumentar la densidad del nuevo desarrollo de viviendas:  

  • Reducir el tamaño de los lotes grandes para aumentar la densidad y hacer que los estándares se apliquen tanto a los vecindarios antiguos como a los nuevos. 
  • Se pueden reducir los contratiempos de 20 a 30 pies para aumentar la densidad.
  • Permitir viviendas de unidades múltiples en áreas una vez o actualmente divididas en zonas para viviendas unifamiliares para permitir la construcción de viviendas de unidades múltiples.
  • Permitir unidades de vivienda accesorias en todos los distritos unifamiliares.
  • Permitir la construcción multifamiliar en distritos comerciales.
  • Cambie el enfoque en el estacionamiento de cuántos espacios a dónde se encuentra el estacionamiento.
  • Proporcione a los desarrolladores un proceso de aprobación claro y predecible.
  • Priorizar la revisión municipal de solicitudes de mano de obra o vivienda asequible.

Las comunidades que implementen algunos o todos estos cambios pueden ayudar a aumentar la disponibilidad de viviendas, permitir que más personas envejezcan en el lugar y brindar más opciones de vivienda como dúplex, casas de campo y proyectos multifamiliares más pequeños para satisfacer las demandas del mercado, afirma el informe. 

Una de las grandes preocupaciones de los patrocinadores del informe es si los residentes rechazarán las recomendaciones sin haberlas probado primero. Los desarrolladores y constructores a menudo encuentran oposición pública a la construcción de apartamentos cerca de vecindarios unifamiliares, por ejemplo, en base a los estereotipos de que las viviendas asequibles generan más delincuencia o sobrecargan las escuelas. 

“Tenemos que deshacernos de algunos de los viejos estereotipos de que alquilar es igual a problemas o delincuencia”, dijo Jim Flaherty, director de comunicaciones de AARP-Wisconsin. “Tenemos que sortear estos estereotipos y unir nuestras cabezas”.

El informe recomienda estrategias para humanizar a los inquilinos, como preguntar a las personas sobre su primer arreglo de vivienda después de mudarse de la casa de sus padres o dónde viven sus hijos ahora. También alienta a las comunidades a asegurarse de que los inquilinos, no solo los propietarios de edificios, estén al tanto de los cambios y desarrollos propuestos.

“Los inquilinos entienden los problemas de falta de unidades de alquiler y los altos precios asociados. Son las voces necesarias para contrarrestar la oposición”, afirma el informe. 

El informe fue elaborado con el respaldo de la Liga de Municipios de Wisconsin, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Wisconsin, la Asociación de Constructores de Wisconsin, AARP-Wisconsin, la Autoridad de Vivienda y Desarrollo Económico de Wisconsin (WHEDA), NAIOP Wisconsin y la Asociación Estadounidense de Planificación de Wisconsin. El grupo contrató al Congreso por el Nuevo Urbanismo para investigar y producir el informe. 

Ivy Vann del Congreso de Nuevo Urbanismo ayudó a investigar y escribir el informe para las asociaciones estatales. El personal del Congreso para el Nuevo Urbanismo se reunió con funcionarios locales en Eau Claire, Horicon, Ripon, Waukesha y Waunakee sobre los impedimentos para construir viviendas más asequibles y utilizó esas comunidades como base para las recomendaciones. 

Vann dijo que el capítulo del informe sobre cómo mejorar la participación pública para obtener el apoyo de los residentes podría ser su componente más valioso. Ella dijo que las comunidades que pueden cambiar las reacciones de los residentes de "Dios mío, un gran edificio de apartamentos" a "Me gustaría que mi cantinero no tenga que conducir media hora a casa después de su turno" pueden ser transformadoras. 

Programas de Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos estima que Wisconsin tiene alrededor de 188,000 hogares de ingresos extremadamente bajos; esa es una familia de cuatro que gana menos de $26,000 cada año. El estado necesita otras 120,000 unidades de alquiler para esa población de conductores de autobuses, trabajadores de servicios, trabajadores de cuidado infantil y otras personas que ganan menos del 50% del ingreso medio del estado. 

Los letreros anuncian los apartamentos disponibles en Broadway Lofts en Green Bay, Wisconsin. TWG Development, con sede en Indiana, inauguró el proyecto de vivienda asequible en 2021. Incluye 93 apartamentos y 14 unidades de casas adosadas de tres habitaciones. El alquiler es entre $500 y $1,200. (Karl Ebert/Green Bay Press-Gazette)

La crisis de la vivienda asequible está afectando a todos los rincones del estado independientemente de la política o la población, dijo Brad Boycks, director ejecutivo de la Asociación de Constructores de Wisconsin, y estos cambios pueden marcar una "diferencia medible". 

"Rojo o azul; distritos urbanos, suburbanos y rurales, este es un tema que surge”, dijo Boycks.

El informe llega después de que el grupo de constructores informara los inicios de casas nuevas cayeron un 5% el año pasado a 11,711 de 12,291 en 2020. Los retrasos en la cadena de suministro y la escasez de materiales han tenido “un impacto significativo en la cantidad de viviendas que la industria puede construir”, dijo Boycks.

Las recomendaciones del informe no son al solución a todos los desafíos de vivienda del estado, pero puede ayudar a las comunidades a mejorar a su propio ritmo. Deschane dijo que la Liga de Municipios planea pasar los próximos seis meses revisando el informe y repasando sus conclusiones con los miembros del gobierno local. 

Jim Villa, director ejecutivo del capítulo de Wisconsin de NAIOP, dijo que cada agencia u organización tiene un papel que desempeñar para ayudar a que estas recomendaciones se promulguen en todo el estado. Dijo que grupos como NAIOP, que representa a los desarrolladores comerciales, pueden servir como animadores del esfuerzo, y señaló que cada socio en este proyecto tiene un papel diferente pero el mismo objetivo. 

“Es importante para nosotros apoyar a la liga en hacer esto”, dijo Villa. 

Los obstáculos regulatorios reducidos y los procesos de revisión simplificados tendrán un beneficio adicional para las empresas locales, dijo Vann. Las aplicaciones complicadas y las revisiones de desarrollo, por ejemplo, pueden disuadir a los constructores de viviendas locales más pequeños de asumir un proyecto de relleno. 

“Una de las cosas sobre el enfoque incremental en la guía es que capacita a las personas locales para que inviertan en su propia comunidad”, dijo Vann, y señaló que se necesitará que cada constructor y desarrollador satisfaga la necesidad estatal de viviendas asequibles. 

Wisconsin está lejos de ser el único en lidiar con su crisis de viviendas asequibles, pero Vann dijo que el nuevo informe lo coloca por delante de otras entidades. 

“Ha reconocido que tiene un problema y está tomando medidas para abordarlo”, dijo Vann. "Te pone por delante de muchos lugares que dicen 'no, no nosotros'" cuando se enfrentan al alcance de la necesidad de viviendas asequibles".

Comuníquese con Jeff Bollier al (920) 431-8387 o jbollier@gannett.com. Síguelo en Twitter en @JeffBollier.

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Jeff Bollier / Gaceta de prensa de Green BayReportero

Jeff Bollier es un nativo de St. Louis cuyos 19 años en Wisconsin casi lo califican para el estatus de residente. Llegó a Badger State a través de Beloit College y comenzó su carrera periodística con Beloit Daily News. Se unió a Oshkosh Northwestern en 2003 y presentó su columna de negocios, Streetwise, en 2005. Desde la apertura de nuevas tiendas hasta quiebras corporativas que impactan a comunidades enteras, Jeff lo ha logrado. Su trabajo en las inspecciones de salud de los restaurantes, un asambleísta estatal que toca la guitarra y un hotel envejecido le han valido elogios de la Asociación de Periódicos de Wisconsin.