Stacey Burkhart, directora de SAGE Green Bay y propietaria de una pequeña empresa, Eight Trees, posa con su perra Daisy para un retrato en su apartamento. Burkhard dice que tuvo problemas para calificar para alquilar un apartamento asequible y solo encontró el suyo gracias a un consejo de un amigo. Samantha Madar / Green Bay Press-Gazette
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Esta pieza fue producida para el NUEVO News Lab, una colaboración de noticias locales en el noreste de Wisconsin. Esta historia apareció originalmente en el Boletín de prensa de Green Bay.

Microsoft está proporcionando apoyo financiero a Fundación de la Comunidad de Greater Green Bay y Fundación comunitaria para la región de Fox Valley para financiar la iniciativa.

Stacey Burkhart es una líder comunitaria.

Ella es la directora de SAGE Green Bay, una organización que fomenta las artes en el área, y el propietario de Eight Trees Co., donde elabora peluches con ropa que tiene un valor especial para el cliente. Además de planificar eventos y conectar artistas en SABIO Green Bay, Burkhart es un defensor de que los artistas reciban una compensación justa y creen una comunidad. Le apasionan las artes, su trabajo para la comunidad y ser accesible y presente para sus tres hijos.

A pesar de su participación, Burkhart luchó por encontrar un lugar para vivir en la misma comunidad a la que servía cuando hizo la transición a la vida como madre soltera de tres hijos.

Burkhart comenzó su búsqueda de un apartamento de dos o tres habitaciones en Internet, buscando algo que tuviera suficiente espacio para sus gemelos de 6 años, un tercer hijo de 8 años y su perro. Era difícil encontrar algo por menos de $ 900 al mes y calificar para alquilar era difícil.

“No solo era que mis ingresos eran demasiado bajos, sino que trabajaba por cuenta propia, además de usar mi Horario C para mis impuestos, la prueba de que mis ingresos eran sostenibles no existía. No recibía un sueldo de algún trabajo corporativo ”, dijo Burkhart.

Aunque las matemáticas no son sencillas, Burkhart estima que gana alrededor de $ 12 la hora como trabajadora autónoma.

“Seguí golpeando un bloque de camino tras otro, así que puse todo en pausa”, dijo Burkhart. “Literalmente, simplemente admití el hecho de que no iba a poder encontrar una vivienda mientras pudiera mantener mi negocio en marcha, y al mismo tiempo poder ser voluntario como lo estaba haciendo, y, ya sabes, simplemente me rendí. "

Stacey Burkhart, directora de SAGE Green Bay y propietaria de una pequeña empresa, Eight Trees, posa con su perra Daisy para un retrato en su apartamento. Burkhard dice que tuvo problemas para calificar para alquilar un apartamento asequible y solo encontró el suyo gracias a un consejo de un amigo. Samantha Madar / Green Bay Press-Gazette

En diciembre, tuvo suerte cuando un amigo le contó sobre la apertura de un apartamento asequible: 3 habitaciones por $ 800 al mes en Pulaski. Alguien que ese amigo conocía acababa de comprar el edificio. Se mudó al apartamento en abril.

“Pero si mi amigo no hubiera sabido mi situación, no habría encontrado este lugar porque realmente creo que la única razón por la que vine a esta casa fue porque nunca llegó al mercado”, dijo Burkhart.

Burkhart está lejos de ser la única persona que enfrenta una dura competencia por el número limitado de unidades de vivienda de menor precio en el mercado. Este estrecho mercado inmobiliario plantea la pregunta: ¿cómo llegamos aquí? Y si hay tanta demanda de viviendas asequibles y personas dispuestas a pagar por ellas, ¿por qué los desarrolladores no están suministrando más de ese tipo de viviendas?

¿Qué tan grave es la escasez?

Hay una escasez de más de 119,000 unidades de vivienda de alquiler en Wisconsin, según datos organizados por la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos

El noreste de Wisconsin no es una excepción a esa escasez:

  • Green Bay tendrá que construir hasta 310 unidades de vivienda de alquiler al año para satisfacer la demanda de vivienda proyectada para 2040, y enfrenta una necesidad particularmente aguda en el extremo inferior del costo de alquiler. según un estudio encargado por la Autoridad de Reurbanización de Green Bay.
  • Plan consolidado de Appleton 2020-2024 en vivienda indica una escasez de apartamentos de una y dos habitaciones. Solo 625 unidades estaban disponibles a un precio asequible para los hogares que ganan el 30% del ingreso familiar promedio del área de Appleton. Hay 3,525 hogares del área de Appleton en ese nivel de ingresos.
  • El condado de Door tenía una brecha de 470 apartamentos para los hogares que querían mudarse al condado de Door pero no podían encontrar una vivienda adecuada, según un análisis de vivienda de 2019 encargado por el Corporación de Desarrollo Económico del Condado de Door.
  • Y las áreas del noreste de Wisconsin tienen que reemplazar las viviendas obsoletas. En el condado de Marinette, por ejemplo, un Estudio 2017-2018 de la Comisión de Planificación Regional de Bay-Lake - el estudio más reciente de la comisión - indica que más de una de cada tres unidades de vivienda fueron construidas en 1939 o antes. 

¿Cómo define "asequible"?

Las organizaciones sin fines de lucro, los defensores y los gobiernos generalmente consideran que una unidad de vivienda es asequible si cuesta un tercio de los ingresos de una persona.

El gobierno federal considera que un hogar está "cargado de costos" cuando el porcentaje de ingresos que pagan por la vivienda supere el 30%. Los hogares que pagan más que eso por el alquiler o una hipoteca generalmente tienen dificultades para llegar a fin de mes y pueden terminar teniendo que elegir entre pagar el alquiler y cubrir otros costos de vida.

Si tanta gente necesita vivienda, ¿por qué los desarrolladores no construyen más unidades de vivienda?

Economía 101: si hay demanda de algo, los proveedores cubrirán esa demanda. Después de todo, hay compradores que pagan.

Pero ese no es el caso del segmento inferior del mercado de la vivienda. A pesar de la demanda de viviendas asequibles y de compradores dispuestos a pagar por ellas, los desarrolladores no se están levantando para satisfacer esa demanda. 

Cheryl Detrick, presidenta y directora ejecutiva de NEWCAP, dice que la razón es simple: a los desarrolladores les resulta demasiado caro y poco rentable construir viviendas de menor precio. 

NOVEDADCAP ayuda a los hogares a lograr la estabilidad económica en 10 condados del noreste de Wisconsin. Detrick ha trabajado en la industria de la construcción y NEWCAP es propietaria de una empresa constructora.

Ella dice que también entiende que los propietarios y los desarrolladores quieren maximizar su dinero y vender unidades de alquiler más alto porque hay menos riesgo para el propietario.

"Por lo tanto, es más fácil para un desarrollador construir unidades de alquiler de gama media y alta que construir en el extremo inferior", dijo Detrick. "Porque en el extremo inferior uno comienza a lidiar con problemas de empleo y crédito y hay cierta fluidez que no tiene tanto en el segmento medio y alto".

Sin embargo, señaló, hay un beneficio para la comunidad al descubrir cómo proporcionar viviendas asequibles y cómo ayudar a los propietarios a manejar esos riesgos y desafíos de costos.

Los créditos fiscales podrían ayudar a compensar los costos, pero existe una fuerte competencia por dichos créditos.

Dado que el costo de la construcción se dispara, es costoso construir viviendas y mantener el alquiler asequible.

“La única forma de hacer eso y construir unidades asequibles es obteniendo créditos fiscales para compensar el costo”, dijo Detrick. "Porque no vas a ganar lo suficiente en alquiler para hacer una hipoteca".

Dichos créditos fiscales existen, pero solo satisfacen parcialmente la necesidad, dijo el abogado Scott Schnurer de Legal Action Wisconsin. Acción legal Wisconsin es una firma de abogados sin fines de lucro que atiende a clientes de bajos ingresos. Esto incluye servicios legales civiles gratuitos para clientes con casos de derecho de vivienda y condiciones de vivienda.

“Esa es una oportunidad que se puede aprovechar, pero simplemente no la vemos lo suficiente en ninguna de nuestras comunidades”, dijo Schnurer.

Aquí hay un ejemplo de cómo funciona en un sitio en Marinette, donde NEWCAP está construyendo 45 unidades de apartamentos asequibles.

Solo el costo de construcción, dijo Detrick, sin complementos es de aproximadamente $ 7.5 millones. Créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos a través del Autoridad de Desarrollo Económico y de Vivienda de Wisconsin trajo $ 6.2 millones. El resto se financió con una hipoteca lo suficientemente pequeña como para permitir que NEWCAP mantuviera los alquileres asequibles.

Las casas adosadas construidas por NeighborWorks Green Bay en 2018 en el vecindario Navarino de la ciudad se encuentran entre los proyectos de construcción recientes que tienen como objetivo aumentar la disponibilidad de viviendas asequibles en el área de Green Bay. Foto de archivo / Green Bay Press-Gazette

“Entonces, si no estuviera obteniendo los créditos fiscales, sería una imposibilidad financiera para nosotros construir el edificio y albergar a personas de menores ingresos. Y tener ingresos muy bajos sería casi imposible ”, dijo Detrick.

Una solución en el lado de la oferta del mercado de la vivienda, dijo Detrick, es expandir los créditos fiscales disponibles, que durante años han podido financiar solo una parte de las solicitudes de asistencia.

WHEDA recibió solicitudes de financiación por valor de $ 61 millones, que superan los $ 31.9 millones disponibles de la agencia a través de programas estatales y federales en 2020. 

Este año fue similar, con $ 35 millones en créditos fiscales disponibles y $ 57 millones en solicitudes.

Y una solución menos probable: aumentar los salarios

Otra posible solución es aumentar los ingresos de las personas para que puedan pagar un alquiler más alto, señaló Detrick. Eso abordaría el lado de la ecuación de la capacidad de pago.

El aumento del salario mínimo ha sido derribado durante mucho tiempo a nivel estatal y federal.

Y La ley estatal de Wisconsin prohíbe que los gobiernos locales aumenten el salario, por lo que esto solo lo pueden hacer los gobiernos estatal y federal para los habitantes de Wisconsin.

Si bien algunos estados vecinos del Medio Oeste han aumentado sus salarios mínimos, Wisconsin se mantiene en el mínimo federal de $ 7.25 por hora, que se recaudó por última vez en julio de 2009. 

Doce años después, esos $ 7.25 no tienen el mismo peso que en 2009. Según la Oficina de Estadísticas Laborales de EE. UU. Calculadora de inflación del índice de precios al consumidor, un trabajador necesitaría ganar $ 8.97 la hora para tener el mismo poder adquisitivo que $ 7.25 la hora en 2009. La calculadora usa el Índice de precios al consumidor, que rastrea el cambio mes a mes en los precios que pagan los consumidores.

El índice de precios también tiene en cuenta subcategorías, como alimentos, vivienda y energía doméstica. El costo de vida se está acelerando, con la inflación aumentando al ritmo más rápido en más de una década a medida que la economía nacional se recupera de la pandemia de coronavirus. Los precios aumentaron 4.2% de abril de 2020 a 2021, De acuerdo con la Oficina de Estadísticas Laborales informe más reciente, no ajustado estacionalmente. Este es el mayor aumento de precios desde el 4.9% durante el período comprendido entre septiembre de 2007 y septiembre de 2008.

"Esa es la otra respuesta a esto", dijo Detrick. "Puede hacerlo desde el lado del alquiler, o puede hacerlo desde el lado de los ingresos, o puede intentar hacer ambas cosas".

Sobre esta serie

Nuestras casas son nuestro refugio, una fuente de seguridad y protección y, a menudo, nuestra mayor inversión. Pero para más y más familias en el noreste de Wisconsin, esa seguridad y protección se ven socavadas por una búsqueda desesperada de una casa asequible para comprar o alquilar.

Uno de cada tres hogares en la región tiene dificultades para cubrir las necesidades básicas: vivienda, alimentos, tecnología, transporte y atención médica. Las empresas locales tienen bastante dificultad para encontrar trabajadores; esa tarea es más difícil cuando los empleados potenciales no pueden encontrar un lugar decente para vivir.

Periodistas de The Post-Crescent en Appleton y Green Bay Press-Gazette, como parte de una colaboración llamada NEW (Northeast Wisconsin) News Lab, expertos entrevistados y personas con experiencia de primera mano para revelar cómo esta escasez de vivienda se convirtió en crisis, qué se necesitará para resolverla y cómo impacta a las personas que la viven todos los días.

Los periodistas quieren escuchar a los residentes del noreste de Wisconsin sobre sus luchas para encontrar y mantener viviendas asequibles. Por favor, tómese el tiempo para Complete esta breve encuesta y comparta su historia.

Jeff Bollier de Green Bay Press-Gazette contribuyó a este artículo. Comuníquese con Nusaiba Mizan al (920) -431-8310 o nmizan@gannett.com. Síguela en Twitter en @nusaiblah. Jeff Bollier de Green Bay Press-Gazette contribuyó a este artículo.

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Nusaiba Mizan / Green Bay Press-Gazette

Nusaiba Mizan cubre las tendencias comerciales y económicas para USA TODAY NETWORK – Wisconsin. Se graduó de la Universidad Metodista del Sur en Dallas, Texas y se mudó a Wisconsin en 2019. Comuníquese con ella al 920-370-2847 o nmizan@gannett.com; sígala en Twitter en @nusaiblah.